J-REIT・リサーチ・オープン(毎月分配型)を徹底評価!高い分配利回りが評判のファンドを掲示板での口コミや今後の見通しを含めて紐解く!

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J-REIT・リサーチ・オープン(毎月分配型)を徹底評価!高い分配利回りが評判のファンドを掲示板での口コミや今後の見通しを含めて紐解く!

いつの時代も不動産は「不労所得神話」により大変人気な投資先として君臨していますよね。

実際の不動産投資はとても大変で、不労所得とはほど遠い存在です。

 

そして、不動産投資をする労力はかけたくないが一丁噛みしたいという人が好むのが「リート」ですよね。

ただ、正直言ってリートは不動産投資の魅力を活かせておらず、あまりおすすめできません。

 

 

今回はリート投信の中でも人気を誇る「J-REIT・リサーチ・オープン」について分析していきたいと思います。

 

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J-REIT・リサーチ・オープンの概要

投資対象は日本国内上場不動産投資信託証券

投資対象は上場不動産投資信託証券です。要するにREITです。

安定したインカムゲインの確保と中長期的な資産の成長を目指すことになります。

 

国内リートですから、「JーREIT」ですね。

そもそもリートとは何かというと、以下が定義になります。

 

REIT(リート)とは、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品で、一般的に「不動産投資信託」とよばれています。投資者は、REITを通じて間接的に様々な不動産のオーナーになり、不動産のプロによる運用の成果を享受することができます。

REIT(リート)とは

 

上記で述べた、自分で不動産はやりたくないけれども、不動産の不労所得のおいしいところを一丁噛みしたいと思っている人達のニーズを叶えた商品となります。

ファンドの仕組みとしては以下の通りで、不動産の収益をJ-REITで運用するというファンズ・オブ・ファンズとなっています。

 

Jリートリサーチオープンのスキーム

 

 

組入上位10銘柄の顔ぶれとは?

組み入れている上場REITは以下となっています。堅実な利回りを出しているREITに投資をしていますね。

 

銘柄 比率 予想配当利回り
1 KDX不動産投資法人 8.74% 5.02%
2 積水ハウス・リート投資法人 6.39% 4.98%
3 平和不動産リート投資法人 6.35% 5.11%
4 ヒューリックリート投資法人 5.83% 4.96%
5 日本プライムリアルティ投資法人 5.18% 4.63%
6 NTT都市開発リート投資法人 4.12% 4.86%
7 森ヒルズリート投資法人 3.84% 4.69%
8 アクティビア・プロパティーズ投資法人 3.82% 5.04%
9 大和ハウスリート投資法人 3.59% 4.62%
10 大和証券リビング投資法人 3.30% 4.43%

 

2022年10月以降の構成上位銘柄の変遷は以下となります。ほとんど変わらず株価の上下動で順位が変動しています。

 

2024年5月 2023年10月 2023年6月 2023年3月 2022年10月
1 KDX不動産投資法人 平和不動産リート投資法人 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 平和不動産リート投資法人 平和不動産リート投資法人
2 積水ハウス・リート投資法人 積水ハウス・リート投資法人 積水ハウス・リート投資法人 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 積水ハウス・リート投資法人
3 平和不動産リート投資法人 ヒューリックリート投資法人 ヒューリックリート投資法人 ヒューリックリート投資法人 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人
4 ヒューリックリート投資法人 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 平和不動産リート投資法人 積水ハウス・リート投資法人 ヒューリックリート投資法人
5 日本プライムリアルティ投資法人 日本プライムリアルティ投資法人 日本プライムリアルティ投資法人 日本プライムリアルティ投資法人 日本プライムリアルティ投資法人
6 NTT都市開発リート投資法人 大和ハウスリート投資法人 NTT都市開発リート投資法人 NTT都市開発リート投資法人 大和ハウスリート投資法人
7 森ヒルズリート投資法人 アクティビア・プロパティーズ投資法人 大和ハウスリート投資法人 森ヒルズリート投資法人 NTT都市開発リート投資法人
8 アクティビア・プロパティーズ投資法人 森ヒルズリート投資法人 森ヒルズリート投資法人 大和ハウスリート投資法人 森ヒルズリート投資法人
9 大和ハウスリート投資法人 NTT都市開発リート投資法人 ケネディクス・オフィス投資法人 アクティビア・プロパティーズ投資法人 日本ビルファンド投資法人
10 大和証券リビング投資法人 アドバンス・レジデンス投資法人 アクティビア・プロパティーズ投資法人 ラサールロジポート投資法人 アドバンス・レジデンス投資法人

 

用途別の比率は以下です。総合型が圧倒的です。

 

 用途別組入状況 比率
1 総合型 68.01%
2 物流特化型 12.12%
3 オフィス特化型 10.78%
4 住居特化型 5.10%
5 商業施設特化型 1.77%
6 ヘルスケア施設特化型 1.32%
7 ホテル特化型 0.90%

 

総合型とは都市型商業施設および東京オフィスです。Covid-19パンデミックが起きた時に、オフィス需要は消失するのではないかとのことで、リートは大暴落しました。

今の状況なども含め、J-REIT・リサーチ・オープンの運用結果は気になるところですよね。

 

手数料(売買手数料/信託報酬・管理報酬)

購入時手数料は3.3%(税抜3.0%)です。

運用管理費用 (信託報酬)は年1.1%(税抜1.0%)です。信託財産留保額は0.3%です。売買で3.6%がかかってきます。

 

J-REIT・リサーチ・オープンの運用実績とは?高配当利回りの裏に隠されたリスクを認識しよう

肝心な運用実績について見ていきましょう。

Jリートリサーチオープンの基準価額の推移

Jリートリサーチオープンの基準価額の推移

 

上記は基準価額の推移ですが、2005年に設定し、分配金再投資チャートは30,000円となっています。

18年で3倍であり、これは年平均利回りは6%程度であると言えます。

 

投資成績的にはインデックス投信と同等ですね。手数料がREIT投信の方が高いため、その分が負けになります。しかし、これは分配金再投資をした場合の話です。

J-REIT・リサーチ・オープンは原則として、毎決算時(年12回)に収益の分配を行います。

 

分配方針

 

これはどういうことかというと、利益を産んでもすぐに出資者へ分配していくことにより、J-REIT・リサーチ・オープンの元本は全く増えていきません。

むしろ、利益が小さくなれば、元本から分配金を出していかなければならない「タコ足配当」となってしまうのです。

 

蛸配当とは、分配可能額を超えた剰余金の配当をいう。剰余金の配当は株主に対する会社財産の払戻しであり、会社の責任財産の減少であることから会社債権者の保護を図る必要がある。

蛸配当 (たこはいとう / Octopus Dvidend)

 

基準価額チャートが右肩下がりになっているのは、分配金を継続して出し続けているからであり出資者が減れば更に深掘りへ向かっていくことになります。

Jリートリサーチオープンの基準価額の推移

 

分配金が出るファンドへの投資は人気ですが、それは日本人気質の問題で、安定収入が嬉しくなるからではないかと思います。

しかし、資産を増やす上で、「複利」のインパクトはマストです。上記の分配金再投資チャートの通り、配当がなければ資産は三倍に増えているはずです。

 

しかし、分配金を個人投資家が受け取ることによりファンドは複利リターンがあげられず、また個人投資家自身も再投資したくても既に20%のキャピタルゲイン税が課税されています。再投資したとしても、税後の受け取り分(100万円であれば80万円しか再投資できない)のみの再投資となるのです。複利インパクトを自ら失っています。

 

筆者はこのような分配金を出すようなファンドには投資をしたくありません。複利がなければ大きな財産は絶対に築けないと分かっているからです。

リートファンドは日本人の「安定収益」を異常に好む気質に漬け込んでREITを販売しているのではないか?と勘繰ってしまうほどです。

それほど、分配金を出すファンドのリターンは限定的なのです。

 

高い分配利回りは持続可能?

Jリート・リサーチ・オープンが人気の理由は高い分配利回りにあります。

現在、年間780円の配当金になるので現在の基準価額5000円から考えると16%近い配当利回りになります。

 

年間 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2023年 715円 65
(01/17)
65
(02/17)
65
(03/17)
65
(04/17)
65
(05/17)
65
(06/19)
65
(07/18)
65
(08/17)
65
(09/19)
65
(10/17)
65
(11/17)
65
(12/18)
2022年 780円 65
(01/17)
65
(02/17)
65
(03/17)
65
(04/18)
65
(05/17)
65
(06/17)
65
(07/19)
65
(08/17)
65
(09/20)
65
(10/17)
65
(11/17)
65
(12/19)
2021年 780円 65
(01/18)
65
(02/17)
65
(03/17)
65
(04/19)
65
(05/17)
65
(06/17)
65
(07/19)
65
(08/17)
65
(09/17)
65
(10/18)
65
(11/17)
65
(12/17)
2020年 780円 65
(01/17)
65
(02/17)
65
(03/17)
65
(04/17)
65
(05/18)
65
(06/17)
65
(07/17)
65
(08/17)
65
(09/17)
65
(10/19)
65
(11/17)
65
(12/17)
2019年 780円 65
(01/17)
65
(02/18)
65
(03/18)
65
(04/17)
65
(05/17)
65
(06/17)
65
(07/17)
65
(08/19)
65
(09/17)
65
(10/17)
65
(11/18)
65
(12/17)

 

しかし、基準価額が下落し続けていることからわかる通り特別分配金を拠出し続けており持続は不可能です。

そもそも4%-5%の分配利回りしかでないJ-REITで16%は出し過ぎですね。

元本から払い出された配当金を喜ぶことなどできるでしょうか?

 

J-REIT・リサーチ・オープンの掲示板での口コミ評判

 

 

 

 

ポイント

住宅、オフィス、商業、物流などの賃料下落警戒感が強まっているので投資家が高値づかみしたくないため買えびかえているので、REIT指数が上がらない❗️

Yahoo Finance

今月も元手から分配金、、。

Yahoo Finance

じわじわです‼️我慢です

Yahoo Finance

値下がりの速さに辟易する!

 

掲示板は荒らされており、ストレスを抱えている投資家もいるようでした。

 

まとめと今後の見通し

今後の見通しですが、不動産市場に限っていえば、現在は米国発の利上げ局面であり、利上げが実施される限りは不動産価格が上昇することはありません。

つまりリートが投資している不動産がキャピタルゲインの恩恵を得る機会は減少するでしょう。

 

また、今後は不況が示唆されており、さらに不動産価格は下がっていくはずです。

インフレからデフレへ向かい、そこを乗り越えれば、低金利時代でまた不動産の時代が来るでしょう。

しかし、基本的にリートは安定分配金を得るだけのファンドであり、複利リターンを獲得することはできません。

他ファンドで複利運用すれば得られたであろう利益を逸している機会損失に気づいていない投資家は多いです。

 

もっと堅実に、もっと着実に複利の力で投資をしていくべきだと筆者は考えています。REIT投信は非常に効率が悪いです。

終わりに:下落を回避して安定的に高い利回りで資産形成する方法

 

 

「資産を他の人よりも大きく増やすためには?」

一部の人は、上場小型ベンチャー株に全力投資し、株価の急騰を狙ったり、信用取引でレバレッジをかけることを考えるかもしれません。

あるいは、仮想通貨の草コインに投資して、一発逆転を夢見ることもあるでしょう。しかし、こうしたアプローチでは一生資産を増やすことはできません。

 

むしろ、大きな損失を被るリスクが高いのです。短期的な大儲けを狙うことは、同時に大きな損失を招く可能性があり、それは投資というよりもギャンブルに近いものです。

資産運用において最も重要なのは、「小さなリターンでも確実にプラスを積み重ねる」ことです。時間をかけて複利の力を活かすことが、安定した資産増加の鍵となります。

世界一の投資家と称されるウォーレン・バフェット氏も、以下の2つのルールを最も重要としています。

 

ルール1. 絶対にお金を損しないこと。

ルール2. 絶対にルール1を忘れないこと。

 

「損をしない」「プラスリターンを確実に積み重ねる」という考え方が、資産運用の基本です。「クラシック」かつ「質実剛健」な資産運用を心掛けましょう。

私も長年にわたり資産運用を続けてきましたが、この哲学に基づいた投資を実践するようになってから、資産の増加スピードは驚くべきものとなりました。

このアプローチを採用しているファンドをいくつかまとめましたので、ぜひ参考にしてみてください。

 

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